Qué es un Fideicomiso

Qué es un Fideicomiso

El fideicomiso es un acto jurídico en el que una persona (llamada fiduciante) le transfiere a otra persona (el fiduciario) la titularidad de un bien para que ésta lo administre en beneficio de un tercero (llamado beneficiario o fideicomisario).

Integrantes del fideicomiso

Entonces, dentro del fideicomiso actúan varios integrantes, para que quede claro cada parte interviniente, detallaremos los mismos.

El fiduciante es la persona que transmite el bien o los bienes (ya que pueden ser más de uno). Es el que constituye el Fideicomiso. El fiduciario (es como un gestor de negocios) es quien recibe el bien (los bienes transferidos del fiduciante) y adquiere el mismo en propiedad fiduciario, o sea que hace cumplir la finalidad encomendada por el fiduciante.

El beneficiario (pude ser el mismo fiduciante) es quien recibe los beneficios del fideicomiso, y ejerce la administración de los bienes fideicomitidos, y por último el fideicomisario es el destinatario final de los bienes fideicomitidos.

Tipos de fideicomiso

Las opciones que presenta la constitución de un fideicomiso pueden ser casi innumerables, pero les nombraremos algunas de ellas.

Fideicomiso de inversión, es decir que tiene por finalidad la inversión de recursos financieros. Un fideicomiso de garantía, este se emplea para garantizar algún tipo de pago o cumplimiento. Uno de ddministración, que se utiliza para ceder la administración a alguna persona natural o jurídica en cumplimiento de algún tipo de contrato.

El fideicomiso inmobiliario, está dirigido a personas naturales y/o a personas jurídicas. El fideicomitente entrega al fiduciario bienes inmuebles para que éste los de en alquiler, venta, o puede ser también en permuta, pero debe ser en conformidad con lo establecido en el contrato original, para que transfiera los beneficios al beneficiario.

Para el caso del fideicomiso testamentario, éste puede constituirse por contrato o por testamento, pero solo podrá ser hecho sobre algunos bienes establecidos. De esta forma, el fiduciante puede imponer la indivisión de los bienes fideicomitidos durante un tiempo a partir de su fallecimiento.

El fideicomiso de seguros, aquí el fiduciante transfiere en propiedad fiduciaria la indemnización o el capital que provienen de un contrato de seguro, a otra persona (fiduciario), para que éste último lo administre según lo acordado en el contrato de fideicomiso.

Atención con el Fideicomiso al Costo

Nos detendremos un poco en explicar este tipo de fideicomiso, ya que dentro de los fideicomisos inmobiliarios, es el más utilizado.

Hay que tener cuidado con el fideicomiso al costo, porque la característica de este tipo de fideicomiso, es que no busca en sí un fin lucrativo de una renta, sinó que su finalidad específica es la de destinar los fondos necesarios para poder cumplir con el fin objetivo.

Este fin objetivo sería por ejemplo la construcción de un edificio, etc. pero aportando los fiduciantes los costos necesarios para su construcción.

Los proyectos (desde pozo) aplican luego de una planificación y con una estimación del costo inicial.

Esa estimación del costo se hace con el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, que le otorga una herramienta a los desarrolladores y a los inversores de certidumbre sobre los montos a aportar al proyecto para su construcción.

El tema es que en un contexto inflacionario, como presenta nuesto pías, resultaba bastante difícil poder estimar el costo del proyecto sin evaluar el incremento de los costos, y especialmente para la que se refiere a la mano de obra y a los materiales, que van a repercutir en el desarrollo del proyecto, más allá del inicio del mismo.

Riegos

Este tipo de fideicomiso al costo posee muchos riegos y problemas, como por ejemplo, que tenga presupuestos defectuosos o incompletos, que tenga una pésima gestión del desarrollador como ser errores en la construcción y demás aspectos que implican mayores costos para el inversor.

Estos problemas no están vinculados al esquema de aportes, sino a problemas humanos de gestión, aquí se diferencian los desarrolladores profesionales y competitivos de otros que terminan con juicios por defraudación fiduciaria o daños y perjuicios. Tengan especialmente cuidado con los desarrolladores “profesionales” de barrios cerrados.

En conclusión, lo más importante a tener en cuenta para este tipo de fideicomiso, es entender que el inversor es quién aportará el costo real, por consiguiente, tendrá que controlar al desarrollador durante todo el tiempo que lleve la obra, y deberá además invertir con constructores profesionales.

Como hemos mencionado anteriormente, tengan mucho cuidado y sobretodo con los barrios cerrados, ya que hay algunos que han tenido varios problemas en el marco de la legalidad, como planos que no han sido aprobados nunca por la municipalidad que le compete, y sin embargo los encargados del proyecto siguen vendiendo los lotes igual.

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